9 Dokumen Wajib Saat Beli Rumah! Banyak yang Lupa Nomor 6!

Pernah nggak sih kamu denger cerita orang yang udah bayar rumah ratusan juta tapi malah ribet di belakang gara-gara dokumen bermasalah? Wah, jangan sampai itu kejadian sama kamu, agar kejadian itu tidak terjadi kamu harus paham dokumen wajib apa saja saat beli rumah .
Beli rumah itu bukan cuma soal “wah desainnya bagus” atau “lokasinya deket mall”, tapi juga soal dokumen wajib yang harus ada dan legalitas properti.

Sebagai seseorang yang udah bantu puluhan klien beli rumah—bahkan beberapa sampai punya properti lebih dari satu—saya bisa bilang: “Yang penting bukan cuma uangnya, tapi juga dokumennya!”

Daftar Isi

Mengapa Dokumen Itu Penting Banget?

Bayangin kamu beli mobil, tapi STNK dan BPKB-nya nggak jelas. Gimana rasanya? Nggak tenang, kan?

Nah, beli rumah itu jauh lebih besar skalanya. Kalau salah langkah, bisa puluhan tahun rugi dan nyesel.
Itulah kenapa kamu harus fokus, hati-hati, dan tahu pasti dokumen apa saja yang dibutuhkan.

Dan yes, saya akan kasih semua informasinya sekarang. Lengkap, padat, dan jelas—biar kamu nggak cuma tahu, tapi juga percaya diri saat beli rumah.

1. KTP dan NPWP: Identitas adalah Segalanya!

Sederhana tapi jangan disepelekan!
KTP dan NPWP adalah dua hal pertama yang akan diminta baik oleh notaris, bank, maupun developer.

Kenapa ini penting?

Karena dua dokumen ini membuktikan bahwa kamu:

Warga negara sah
Siap secara finansial dan pajak
Bisa diproses lebih lanjut untuk KPR dan Akta Jual Beli

Kalau kamu belum punya NPWP, segera urus deh. Apalagi kalau mau beli rumah lewat KPR. Bank nggak bisa proses tanpa ini.

2. Sertifikat Hak Milik (SHM): Ini “Akta Kelahiran” Rumah!

Sertifikat Hak Milik (SHM) itu adalah bukti kepemilikan tertinggi dalam hukum pertanahan di Indonesia, ini salah satu dokumen wajib yang harus anda miliki. Tanpa SHM? Wah, kamu bisa kayak sewa rumah panjang doang. Gak punya hak penuh.

SHM ini dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan menjadi dokumen nomor satu yang harus dicek keasliannya.

Tips:

Pastikan SHM asli, bukan fotokopi
Cocokkan nama pemilik dan nomor sertifikat
Cek ke BPN jika perlu

Dulu saya hampir beli rumah second yang katanya SHM. Pas dicek ke BPN, eh… ternyata masih atas nama pemilik lama dan belum balik nama. Gagal deh! Tapi untung dicek dulu.

3. Akta Jual Beli (AJB): Bukti Transaksi Resmi

AJB ini dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), biasanya seorang notaris yang ditunjuk. AJB menjadi bukti hukum kalau transaksi jual beli rumah telah dilakukan secara sah. Setelah AJB selesai, kamu bisa lanjut ke proses balik nama sertifikat di BPN.

4. Bukti Pembayaran & Surat Pernyataan Jual Beli

Ini penting banget apalagi untuk rumah second. Jangan pernah menyerahkan uang tanpa tanda terima dan surat pernyataan jual beli yang ditandatangani kedua belah pihak.

Buat 2 rangkap surat, satu untuk kamu, satu untuk penjual. Pastikan ada saksi atau notaris.

5. SPPT PBB dan Bukti Pembayaran Pajak

SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) adalah bukti bahwa rumah tidak menunggak pajak.
Banyak loh rumah yang SHM-nya bersih tapi PBB-nya nunggak 3 tahun. Jangan mau nerima beban itu!

Cek juga:

Tahun terakhir dibayar
Nama yang tertera (sesuai SHM atau belum?)

6. IMB (Izin Mendirikan Bangunan)

Nah ini dia yang sering dilupakan! IMB menunjukkan bahwa bangunan rumah dibuat sesuai aturan tata ruang dan tata bangunan.

Tanpa IMB?

Bangunan bisa dianggap ilegal
Susah jual lagi di masa depan
Susah urus KPR!

Kalau kamu beli rumah dari developer besar, biasanya IMB sudah ada. Tapi kalau rumah second, pastikan IMB-nya dicek dan sesuai bentuk bangunannya ya!

7. Dokumen KPR (Jika Menggunakan Kredit)

Kalau kamu beli rumah lewat KPR, dokumen bank akan menambah daftar seperti:

Proses ini biasanya dibantu oleh pihak bank dan developer. Tapi kamu harus aktif nanya dan pantau!

8. Surat Keterangan Waris (Jika Pemilik Rumah Sudah Meninggal)

Surat keterangan waris ini berlaku untuk rumah yang diwariskan atau beli dari ahli waris. Tanpa surat ini, kamu bisa kena masalah di kemudian hari dari anggota keluarga yang lain.

Pastikan:

Surat ini ditandatangani ahli waris lengkap
Ada pengesahan dari notaris

9. Cek Legalitas Developer & Lokasi (untuk rumah baru)

Kalau kamu beli rumah di proyek perumahan, cek izin-izin developer-nya, seperti:

Izin lokasi
Izin prinsip
Site plan yang disahkan
Sertifikat induk SHGB atau SHM

10. Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Kalau Belum Bisa AJB

Kadang, karena proses KPR atau syarat-syarat tertentu, kamu belum bisa langsung bikin Akta Jual Beli (AJB). Nah, di sinilah pentingnya PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli).

PPJB adalah dokumen perjanjian tertulis antara penjual dan pembeli, yang mengikat secara hukum, dibuat sebelum AJB resmi ditandatangani.

Biasanya digunakan jika:

Proses KPR masih berjalan
Sertifikat rumah masih proses pecah atau balik nama
Pembayaran masih dicicil

Jangan pernah tanda tangan PPJB tanpa membacanya dengan teliti! Mintalah notaris atau kuasa hukum untuk menjelaskan pasal demi pasal. Karena di sinilah kamu mengunci hak dan kewajiban.

11. Salinan Sertifikat Induk (untuk Rumah di Perumahan)

Kalau kamu beli rumah di perumahan, terutama yang masih baru, sertifikat individu mungkin masih dalam proses “pecah” dari sertifikat induk.

Nah, kamu berhak minta salinan sertifikat induknya sebagai bukti bahwa tanah itu memang benar milik developer.

Apa itu Sertifikat Induk?

Sertifikat induk adalah sertifikat hak atas tanah dalam satu bidang besar, yang nantinya dibagi-bagi (dipecah) menjadi kavling-kavling rumah.

12. Denah & Gambar Bangunan (Arsitektur/Struktur)

Ini sering disepelekan pembeli pemula. Padahal, gambar arsitektur bangunan sangat berguna, terutama jika kamu ingin:

Renovasi rumah ke depan
Perlu pengajuan IMB baru (pada rumah second)
Cek legalitas bangunan sesuai izin

Minta softcopy & hardcopy-nya, simpan baik-baik. Kamu gak tahu kapan akan butuh.

13. Sertifikat Laik Fungsi (SLF) – Bonus Buat yang Teliti

Kalau kamu beli rumah yang sudah jadi dan siap huni (apalagi bangunan tinggi atau rumah mewah), kamu bisa tanya ke developer: “Ada SLF-nya nggak, Pak/Bu?”

SLF (Sertifikat Laik Fungsi) diberikan oleh pemerintah kota sebagai bukti bahwa bangunan tersebut:

Telah dibangun sesuai standar keselamatan dan fungsi
Layak untuk dihuni

Meskipun tidak wajib untuk rumah biasa, punya SLF adalah nilai plus! Itu menunjukkan rumahmu dibangun dengan prosedur yang benar.

Tambahan Tips: Bagaimana Cara Mengecek Legalitas Rumah?

Cek SHM ke BPN
- Bawa nomor sertifikat ke kantor BPN atau akses melalui Sentuh Tanahku (aplikasi BPN online).
Gunakan Jasa Notaris atau PPAT Terpercaya
- Jangan asal notaris. Pilih yang punya nama baik dan pengalaman menangani properti.
Tanya Tetangga
- Kedengarannya sepele, tapi kadang tetangga tahu sejarah rumah lebih jujur daripada penjual.

Tanya Diri Sendiri: Siap Mental & Dokumen?

Nah, setelah tahu semua dokumen di atas, sekarang tinggal kamu tanya ke diri sendiri:

Sudah siap buat proses beli rumah?
Mau beli rumah yang tinggal bawa koper aja?
Atau mau ribet ngurus surat ini-itu satu per satu?

Kalau saya pribadi, apalagi buat pembeli rumah pertama, saya selalu saranin beli rumah dari developer terpercaya yang dokumennya sudah lengkap.
Biar nggak stres dan kamu bisa tidur nyenyak.

Opra City Surabaya Barat: Rumah Impian Tanpa Drama!

Kalau kamu mencari rumah yang legalitasnya lengkap, desainnya modern, dan lokasinya strategis di Surabaya Barat, izinkan saya memperkenalkan Opra City.

Opra City bukan cuma hunian, tapi investasi masa depan.
Legalitasnya? Sudah SHM pecah, IMB lengkap, dan dibangun oleh developer terpercaya.
Udah gitu, deket banget sama jalan tol, mall, sekolah, dan pusat bisnis.

Buat kamu yang males ribet urus dokumen, Opra City udah siap huni dan aman secara hukum. Tinggal bawa koper aja!

Jangan Mau Rugi karena Lengah Sama Dokumen!

Yuk, mulai proses beli rumah dengan cerdas. Pahami semua dokumen yang diperlukan, pastikan legalitas properti, dan pilih developer yang terpercaya. Kalau bisa tenang dari awal, kenapa harus stres di akhir?

Tanya, cek, pastikan. Dan kalau kamu mau diskusi santai soal rumah, saya siap bantu! Nggak usah sungkan, karena beli rumah itu sekali seumur hidup harus yakin dan aman.

Kalau kamu setuju artikel ini harus dibaca lebih banyak orang, tinggal share ke temanmu yang lagi cari rumah.
Yuk, jadi pembeli properti cerdas.

Baca Juga:

Opra City

OPRA CITY adalah kompleks perumahan yang terletak di Surabaya barat dengan desain hunian yang mengusung konsep Modern Minimalis. Hunian ini dirancang khusus untuk gaya hidup modern, mendorong kesehatan warga, dan menyediakan fasilitas belanja yang nyaman. Dengan beragam fasilitas modern yang lengkap seperti Club House, jalur jogging, area bermain anak, Food Garden, toko dan area komersial, serta akses jalan yang mudah